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从近一年的房价变化来看，10个特大城市房价走势有何变化？
一、特大城市和城区的概念：
特大城市是指城区人口500万以上1000万以下的城市。城区是指“市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域”。城区人口规模要小于市域总人口规模，也小于市辖区人口规模，市辖区内的农村地带并不纳入城区人口的统计。
二、十个特大城市：
住建部不久以前公布的《2019年城市建设统计年鉴》，东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳和青岛这10个城市的城区人口处于500万到1000万之间，属于特大城市。与上年相比，今年新增加了一个特大城市，就是济南。
三、十个特大城市的房价水平：
当前，10个城市的平均单价都超过了1万元/平方米，有4个城市单价超过了2万元/平方米，其中杭州、南京都超过了3万元/平方米。沈阳在10个城市中价格最低。 其中：
1、杭州：杭州的平均单价最高，达到每平方米33808元。 杭州所在的浙江是经济大省，也是我国民营经济最为发达的地区，人均可支配收入水平仅次于京沪两大直辖市。杭州作为强省会，杭州集中了全省最好的资金、技术、人才等要素。在五个拥有计划单列市的省份中，杭州无论是GDP还是在相关重要指标上，都占据绝对优势。
2、南京：作为同样是经济大省江苏的省会，南京近年来经济首位度不断提升。2020年南京实现GDP14817.95亿元人民币，经济总量自2016年开始首次进入全国GDP万亿元俱乐部城市后，又首次跻身全国十强之列。2020年，南京净增高新技术企业超1800家、总数突破6500家。
3、东莞：东莞以每平方米24288元位居特大城市第三位。 东莞近几年来房价涨幅较大，跟近年来当地高新产业快速发展、承接旁边一线城市深圳购买力外溢有关。“十三五”时期，东莞高企从2028家提高至6412家，增长6.5倍，年均复合增长率高达45.4%，高企数量位居全国地级市第二位。来自深圳的产业、资金、人才等要素外溢之下，东莞经济转型升级步伐正不断加快。
4、 青岛：青岛以每平方米22137亿元位居第四。
5、武汉：武汉以每平方米19340元位居中西部第一位。
6、沈阳：是东北唯一的特大城市，目前单价为每平方米12245元。
四、近一年的房价变化来看，10个特大城市房价走势变化：
从近一年房价的变化来看，10个特大城市的走势出现明显的区域分化，在长三角、珠三角等地上涨的同时，北方的河南、山东的中心城市面临着下行的压力，有3个特大城市房价跌回一年前。 2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2020年12月，济南二手房同比下降了2.8%，青岛下降了2.1%，郑州下降了3.6%。 这种分化，与近年来经济发展尤其是新兴产业发展、人口流动有关，也跟经济结构、地形地貌、土地供应有关。
2021年南热北冷的走势会有所缓解，楼市热度会逐渐恢复理性。在2021年，北方部分城市，如山东青岛、济南等地，有可能迎来市场复苏。
探讨下广水市应山各小区的房价及未来房价的走势?
目前楼市小幅度的下跌未来是大幅度的上涨，楼市二手房下跌只不过在上海郊区，经济适用房，廉租房和公租房的出现就意味着市中心的房价始终只升不跌的，一旦限购放开，同时银行度过年关信贷资金紧张的时刻，被抑制的刚需、投机、投资同时反扑，成交量回暖，供求关系大势逆转，到时候的房价，保守估计，冲个小高峰不是问题。奉劝大家，看准时机，即刻下手，否则2012年，一旦调控放松，被抑制的刚需爆发，房价反弹势不可挡.
现在该不该买房?未来十年房价走势如何？
目前处于2020年的第四季度，我们并不建议大家买房，主要原因有以下几个：一个是，目前国内房价正处于2007年10月股市的6124点高位，中国房地产的总市值达到65万亿美元（相当于450万亿人民币），这要大于日本、美国、欧盟房地产市值的总和60万亿美元（420亿人民币）。国内房地产存在着较大的泡沫。向上空间受到房地产调控压制，而向下空间却已经打开。如果你是普通的百姓，买房总归不希望买在房价的最高位吧，所以，不希望大家进入楼市来做接盘侠。
二个是，中国人的房地产杠杆已经用到了极致，很多人把一生的财富都压在房产上面。资料显示，中国家庭财富中有77%是房地产，而只有23%是金融资产，中国有3亿人是有房贷的。而在美国房地产占家庭财富的40%，其他60%是金融资产。显然，中国居民的杠杆已经用到了极限了，现在要降杠杆了。就像近期央行、住建部对房企融资也提出“三条红线”的要求，就是要把房企过高的杠杆率给调降下来。对于投机购房者，现在并不是买房的好时候。
三个是，目前国际经济出现了大衰退，国内经济也在艰难复苏，经济结构要进行调整，内循环经济要启动，未来经济不确定性很强，如果不是铁饭碗，或者高收入，只是普通人家，我劝大家还是降低负债率更安全一些。过去很多人敢于高负债买房，主要是经济高增长，带来收入不断提升的预期，以及房产有赚钱效应。而现在收入高增长预期降低了，国内房价走势出现分化，买房闭着眼睛赚大钱的日子已经过去，所以，大家还是要谨慎购房。
四个是，租金回报率和房价收入比，这两项指标都说明了，目前热点大城市房价连投资价格都没有。在上海市中心租一套二室一厅的房子，一年的租金在12万左右，而这样的二手房价普遍要达到7-800万元/套，这意味着房东把房子出租要58年以上才能收入投资，这样的投资回报率还不如存银行拿利息。再看房价收入比，上海普通家庭一年存个10万元就不错了，这7-800万元的房价，可能要70-80年才能买得起，房价实在与当地居民承受力相差太远。
再看一下房价的走势，个人认为是房价将逐步回归居住属性，去投机化、去杠杆化，这才是真正住房不炒的十年。第一，央行告诉你未来房价往哪儿走，央行高层曾在《求是》杂志撰文，明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。而央行原副行长吴晓灵更是直言，在泡沫中狂欢的日子已经不多了，要做好潮水退却后的准备。从目前看，三四线城市房价比较容易下跌，而一二线城市房价较抗跌，但房价一旦趋势形成，下跌只是时间早晚问题。
第二，房价已经造成很多城市结婚率低，生育率低。事实上，我国90后人口有1.75亿人，要远小于70、80后人口，但是00后人口只有1.45亿，又比90后人口少得多。城市年轻人越来越少，购房需求越来低。更何况，现在很多家庭房产趋于饱和，90后、00后与前辈相比，他们多数人只要继承上辈传下来的房产，买房的需求大幅降低。
第四，高房价会给国内社会带来的是高昂的运行成本，只有房价降下来，消费才能启动起来，企业用工成本、租赁成本才能降下来。更关键的是，未来十年，我国要进行产业结构升级，由中国制造向中国智造转型，还要发展先进的科学技术，要走在世界的科技最前沿，那只能把房地产去泡沫，把房地产里的资金引向实体经济。
关于随州的变化 调查报告怎麽写？
湖北随州市房地产市场调查报告(转载)
一 本次市场调查的目的
本次调查的目的是在收集相关市场信息和个别楼盘详细的调查所获取的资料的基础上作出分析，发现随州总体市场层次的关键特征，并且根据项目所在地的基本内容及上升空间来评价◎◎项目宗地开发销售的前景。
二 本次市场调查发现
1、随州地产发展迅速，房地产开发基本从2000年开始，近阶段迅速膨胀，需求和供应迅速放大
�8�5; 随州经济增长迅速，给地产市场繁荣带来契机，新建项目多，市场供应和需求近来增长迅速，住宅地产消费供需两旺，预计2006—2008年内将新增大批量新建项目上市。
2、房价上涨较快，目前新开发高档小区价位已达1700元/㎡左右
�8�5; 随州近两年来是房价上涨很快，目前普通商品房价格在每平方米700-1100元之间，城区商品房约均价为950元/㎡，比去年同期上涨140元/㎡，年底可突破1000元大关。而在2002-2005年，随州市商品房均价分别为每平方米650、730、780、810元。一些带电梯的小高层楼房售价都在每平方米1300元左右，而小高层、高层商品房价格则在1300-1700元/㎡之间。
�8�5; 主要带动房价上涨的是开发的高档新兴住宅，规模和建筑品质较以前都有了很大提高，其中主要以文峰都市花园、汉东星都为代表的新兴小区。
3、地产消费已经出现两极分化，好项目贵也有人买，差项目价格便宜市场销售也不错
�8�5; 价格较高的新兴小区销售良好，月销售业绩最好的达三四十套，而价格极为便宜、地段又好的小盘销售也不错，仅余少量尾房。
�8�5; 城市规模扩张，很多较强实力开发商进入随州拿地开发项目。
4、项目产品种类由过去单一产品向多样化转变
�8�5; 以前随州只有多层住宅和沿街网点，目前产品开始丰富：小高层、步行街、物流中心等产品都已经在市场上出现。
�8�5; 住宅户型设计上较以前有了很大突破，热销项目的户型无一不是先进合理的优良户型结构。但因房价相对较低，市场热销户型一般在120－160㎡之间，120㎡户型很少，仅在个别小区出现，开发商尝试90－100㎡户型，如城市金典、文峰都市花园，但出现形式多是以一梯四户，销售情况良好。
5、高品质小区产品，多层住宅销售良好，小高层渐被接受
�8�5; 目前随州人对小高层住宅由陌生逐渐开始接受。
�8�5; 让随州接受小高层项目仍需要积极的进行引导，但高品质社区和户型是随州项目销售的前提。
6、物业管理刚刚起步阶段，专业物业管理公司没有进入市场。
�8�5; 市民对物业管理处于刚刚认识阶段，多层物业管理费用一般在0.25-0.35元/月.㎡。
�8�5; 小高层、高层的物业管理费用（含电梯使用费用）最低0.6元/月.㎡，是目前小高层、高层产品市场销售障碍。
7、客户来源仍然以随州本地客户为主
�8�5; 热销项目的主要客户来源仍然是本地为主，本地和外来客户比例仅为5％；小项目的客户几乎全部为本地客户。
�8�5; 本地客户对项目有跟风趋势，只要有外来客户购买的项目他们就认为是好项目。
8、推广进步明显，很多项目已经开始进入专业营销团队组合方式
�8�5; 代理行在随州项目上大量出现，推动当地房地产营销的进步。
�8�5; 外来开发商在销售观念上也较新，开始在报纸、电台、路牌、车体等多方面进行大量宣传，但未出现样板展示单位。
9、商业形态比较原始
�8�5; 目前随州市场上，因住宅价格较低，所有开发的沿街住宅基本上都有商业网点，并且面积较大，销售价格期望值较高，商业产品的销售还没有大面积的出现，出现多是以产权销售，另外住宅低层多带有配套车库，市场最高销售价格在2000元/㎡以上。
�8�5; 整个随州的娱乐、休闲、餐饮业等非常不发达，明显落后于区域发展现状。
�8�5; 拥有独立门面的住宅底商开发量较之前几年明显上升。
�8�5; 专业市场拥有良好的发展趋势，但运作还不够成熟，如香江市场。
�8�5; 已有项目明确提出做综合商厦、步行街、物流中心等，设计构思也比较出色。
10、商业整体层次结构不清，发展不均衡
�8�5; 许多商业配套设施不完善，硬件设施有待改善，周边环境条件不佳，购物空间和市场环境亟需改善。
�8�5; 商业管理较为滞后，缺乏应有的、完善的法制来保障市场机制的正常、有效发挥以及规范、调控市场的建设和运行。
�8�5; 开发的思维落后，存在重销售，轻设计、轻招商，轻管理，以住宅模式开发商业、不考虑规划，不考虑商家，对周边人流、交通研究不够。
�8�5; 大平层现象普遍、商业动线规划不合理、商业配套缺乏产品规划设计问题严重，缺乏特色市场。
三 随州市总体概况
【位置】
随州位于湖北省北部，地处长江流域和淮河流域的交汇地带，跨北纬31度19分至32度26分，东经112度43分至113度46分。东承武汉，西接襄樊，北临信阳，南达荆州，居“荆豫要冲”，扼“汉襄咽喉”，为”鄂北重镇”，是湖北省对外开放的”北大门”，国家实施西部大开发战略由东向西的重要接力站和中转站。全市南北长约130公里，东西宽约105公里，总面积6989平方公里。
【交通】
随州交通便利，京广铁路、汉渝铁路、西宁铁路和1117、312、316国道以及”汉十”高速公路，“随岳”高速公路贯穿全境。
【区划】
随州市是2000年6月经国务院批准成立的地级市，全市版土面积9636平方公里，人口258万（非农业人口50万），下辖一市一区：广水市、曾都区，有55个乡、镇、城（郊）区办事处和国营农场，2个省管经济技术开发区，1610个行政村、居委会；广水市共有18个乡镇，曾都区共有29个乡镇、办事处、场。
随州城区面积43平方公里 , 人口40 余万。
随州市市花：月季，市树：银杏，市标：鹿鹤。
【生态环境】
随州处于中纬度季风环流区域的中部，属于北亚热带季风气候。因受太阳辐射和季风环流的季节性变化的影响，随州气候温各，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期较长，严寒酷暑时间较短。
【经济】
经济持续快速增长，2005年，生产总值达到193.1亿元，年均增长10.9%，人均生产总值7680元，年均增长10.7%。 “十五”期间农业增加值年均增长9%。粮棉油生产基本稳定，2005年粮食总产达到128万吨，特色种植业规模扩大，食用菌、特色蔬菜、优质水果、优质茶叶产量持续增长；畜牧业发展势头良好；农产品出口突破6000万美元。
【资源】
随州市旅游资源极其丰富，以“炎帝神农故里、编钟古乐之乡”而闻名海内外，有着大量的人文景观和自然景观。
矿产资源有金、银、铜、铁、铀、铝、铅、重晶石、大理石、石灰石、钾长石、花岗石、磷矿石、稀土和石棉数百种，其中重晶石储量丰富，质量居全国之冠、储量居全省之首。
随州素有“鄂北粮仓”之称，建有优质大米、优质麦、优质棉、优质茶、菜牛、瘦肉型猪、蜂蜜、食用菌八大商品生产基地；银杏、蜈蚣、蜂蜜、中药材、柞蚕等名列全国榜首；银杏、香菇、茶叶、葛根等闻名海内外。
【基础设施】
突出历史文化名域的神韵与风采，追求现代开放城市的气魄与胸怀——随州人用这样的形象定位，来改造和妆扮自己的家园。市政广场、神农大道、白云大道、波导路等市 政工程全面启动并相继竣工；沿河大道、 316 烈山大道、解放路商业步行街高标准包装改造 , 立交桥维修、明珠广场植绿、白云山公园商业旅游街和88条街巷道路建设等工程的实施，全面提升了城市功能；城南新区标志性建筑市政大楼正式投入使用；通过招商引资大力发展房地产业，建成现代化住宅小区和商业步行街12处，市区街道已形成五纵六横的大格局。
【产业概况】
随州坚持 " 开放兴市 ,工业兴市，项目兴市”，一座现代化新型工业城市在中原腹地崛起。
四 随州市房地产特点及预测
随州市房地产特点
【概况】
�8�5; 随州房地产业正处于加速发展期
�8�5; 随州房地产业正处于国家调控期
�8�5; 土地价格相对较低，土地成本在房价中居低位
�8�5; 金融政策影响大，房地产企业资金链受“考验”
�8�5; 现行房地产市场企业操作存在不公平竞争
�8�5; 房地产形势看好，市民在投资上愈来愈重视房地产方面的投资
【住宅】
�8�5; 住宅开发在随州房地产市场开发上占据主导地位
�8�5; 市场结构不合理，中低档房供应市场份额高，高档房市场开发供应量较少。
�8�5; 楼盘多为豆腐块小盘，分散且杂乱，整体规划差，因楼盘体量均小的缘故，环境一般，绿化极其少
�8�5; 营销水平较低，传统经营模式，漠视策划营销的楼盘土处理
�8�5; 大面积、多居室占主导，90平米以下的小户型产品市场无销售，更无公寓产品出现
�8�5; 住宅市场价格持续走高，与消费心理预期差距逐渐较大。
�8�5; 缺少专业的物业管理公司，市民对物业管理刚刚认识阶段。
【商业用房】
�8�5; 商业用房占据房地产市场份额小
�8�5; 商业用房投资需求弱于住宅需求，部分开发商的期望值较大，有先“捂盘”后销售的嫌疑
�8�5; 商业用房开发模式不成熟
�8�5; 网点多是两层连体卖，三层多为一住两经营
【写字楼】
�8�5; 随州市写字楼产品处于初级市场，目前仍处于萌芽状态，在售产品中无写字楼产品出现。
�8�5; 在写字楼市场初期，商住两用的楼盘满足了市场的需要，但随着写字楼市场的发育成熟，智能化、专业化将是更适合的道路。
随州市房地产市场发展趋势预测
�8�5; 价格不会出现下跌现象
�8�5; 住宅市场将进一步成为市场发展的轴心，产品结构更加合理
�8�5; 国有投资回落，民间投资拉动强劲
�8�5; 购房需求进一步得到释放，购房心理更加成熟
五 项目基本情况
六 市场定位
七 个案调查
八 结论
业管理公司没有进入市场。�8�5; 市民对物业管理处于刚刚认识阶段，多层物业管理费用一般在0.25-0.35元/月.㎡。�8�5; 小高层、高层的物业管理费用（含电梯使用费用）最低0.6元/月.㎡，是目前小高层、高层产品市场销售障碍。7、客户来源仍然以随州本地客
别小区出现，开发商尝试90－100㎡户型，如城市金典、文峰都市花园，但出现形式多是以一梯四户，销售情况良好。5、高品质小区产品，多层住宅销售良好，小高层渐被接受�8�5; 目前随州人对小高
经济大省，也是我国民营经济最为发达的地区，人均可支配收入水平仅次于京沪两大直辖市。杭州作为强省会，杭州集中了全省最好的资金、技术、人才等要素。在五个拥有计划单列市的省份中，