房屋产权法律常识大全_房屋产权法律知识

文章目录：

• 1、买房前必看│十条法律知识助你买好房
• 2、房地产 基础知识
• 3、买房必需的房屋产权知识 你要的都在这里了

买房前必看│十条法律知识助你买好房

房产交易是一件较为重要的经济行为，买房前必看的法律知识购房者要知道，只有了解了各个环节中需要注意的事项才能在买房过程中有的放矢，才能维护好自身的利益。

(一)了解国家的有关法律规定，搞清房屋合法消费的全过程

由于购房是一个巨大的投资和消费行为，一些家庭甚至要花一生的积蓄才能购买一套住房，因此，购房时必须要千万小心，多掌握国家的有关法律规定。例如，根据国家现行的法律规定，下列情况中的房屋不许买卖：一是违法违章建筑;二是房屋产权不清或有纠纷或未明确产权的房屋;三是教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;四是文物古迹和国家认可的建筑物等需要加以保护的房屋;五是因国家建设需要，已征用或确定为拆迁范围的房屋。

(二)要了解《房屋所有权证》有什么法律效力

之所以要了解《房屋所有权证》有什么法律效力，是因为它关系到购房者的切身利益。而要了解《房屋所有权证》的法律效力，首先必须弄清房屋所有权的基本含义。

房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所谓占有权就是产权人对其房屋事实上控制的权利。使用权，是产权人按照房产的性能、作用，对房屋加以利用的权利。使用权一般是由产权人行使，但非产权人可以依照法律规定或者与产权人的约定而合法行使。如国有企业使用经国家授权经营管理的房产，承租人按租赁合同承租使用出租人房屋等。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利，如将房屋出租而收取租金或将房屋投资入股后分享红利等。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。如将旧房拆除、或将房屋出卖、赠与等。处分权是房屋产权的核心，是房屋产权人最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使(法律上有特别规定的除外)。

房屋产权人要行使房屋所有权权利，就必须申请领取《房屋所有权证》。《房屋所有权证》是房屋所有权的合法证明文件，具有法律效力。

(1)《房屋所有权证》是房屋所有权人对自己的房屋行使所有权的有效凭谭。房屋所有权人对自己的房产有四项权利。当产权人要行使某项或某几项权利时就应当向有关方面证明自己是产权人，也就是要提供《房屋所有权证》。如当产权人要将自己的房屋出卖时，就应当向卖房人和房管机关提供该房屋属其所有的《房屋所有权证》。

(2)《房屋所有权证》是房屋所有权人保护其合法权益的有效凭证。当房屋所有权人的权利受到侵犯时，房屋所有权人可以凭《房屋所有权证》向人民法院提起诉讼，请求人民法院制止侵权者的违法行为。

(3)《房屋所有权证》是确认房产所有权的主要证据，但不是证据。在房地产诉讼中人民法院应当把《房屋所有权证》作为认定事实的主要根据，当然，如果有相反的足以推翻《房屋所有权证》的证据，应当以法院调查核实的事实为准。

(三)要了解申请单位住房贷款的基本条件

(1)按规定足额交纳住房公积金一年以上;

(2)单位住房基金按规定存入住房公积金管理中心在受托银行房地产信贷部开设的专户内;

(3)贷款项目已列入当年建房或购房计划;

(4)建房或购房计划的其他资金已落实，具备了开工条件或已落实购房房源，并与职工签订购房合同;

(5)贷款项目已列入政府下达的住房资金年度使用计划;

(6)还贷资金来源落实，有按期还贷的能力;

(7)能提供贷款人认可的有代为偿还能力的担保单位;

(8)同意办理房屋抵押和抵押物保险。

(四)对公积金政策要作充分的了解

一般而言，公积金贷款将是居民贷款购房的最主要形式，因此，了解公积金的有关政策非常必要。下面不妨对公积金的有关政策作些详细的介绍。

1.交公积金的益处

对个人而言，交公积金主要有三个方面的益处。第一，交存公积金，其实就是本着大家帮大家的原则建立的，不断有人贷款，不断有人交存，这样对于购房者来说，就有一笔稳定的、低息的、长期的贷款资源。第二，个人每月交存的住房公积金不交个人所得税，也就是说个人工资超过800元部分，要减去交公积金的数额，然后再交个人所得税。第三，退休时，公积金(个人所交与单位所交)都将连本带息退还给本人，等于“零存整取”。

2.申请公积金贷款的时间

原则上单位在开户半年之后，个人就可以到住房资金管理中心申请个人住房抵押贷款。但目前公积金个人住房贷款还只对由单位出面的批量申办，暂不对个人。

3.申请公积金贷款的规模

目前个人贷款需经过单位批准才可申办，贷款额度为单位所交存公积金总额的2倍。

4.购买集体用地不能支取住房公积金

这是因为，按国家有关规定，集体用地未经国家征用，不得进入市场，也就是说，购买集体用地住宅，无法取得合法产权，资金管理部门不予办理支取住房公积金。

5.购买使用权房不能使用公积金贷款

(五)不要将“按揭”与“抵押贷款”等同起来

“按揭”与“抵押贷款”是人们在购买房产时的两种不同的付款方式。“按揭”有人望文生意地解释道：“按揭就是按着一步步揭开”。其实，现在常说的按揭就是买房人通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。

按揭对买房者来说有两方面含义，一是购房之款可以在规定期限内分期付;二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按揭”着，要等到全部付清方能“揭”(取)到手。另外，按揭售楼涉及到三方债务关系，即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。它的程序是，由按揭权人(银行)先与发展商签订买房合同，并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人签订按揭合同，由银行向发展商付清余下购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。

抵押贷款是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。也就是说买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权，买房者若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。

按揭是国际上一种流行的房产销售方式，它与抵押贷款虽然性质不同，但在“按住房屋所有权”来保证债务(分期付款和按期还贷)履行这一点上殊途同归，完全一致。

(六)要弄清抵押贷款保证保险的含义

商品房抵押贷款保证保险就是投保人交付一定数额保费，以换取保险公司代其偿还银行借贷款及利息的承诺，为购房人向银行申请贷款提供还款担保的保险形式。

（以上回答发布于2015-12-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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房地产 基础知识

一、房地产的概念

▲房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：

a) 土地

b) 建筑物及地上附着物

c) 房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；

b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。

二、房地产的特征

▲房地产的自然特征

a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。

▲房地产的经济特征

a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

三、房地产的类型

按用途划分：

a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定：

低层住宅为1-3层?

多层住宅为4-6层?

小高层住宅为7-11层

中高层住宅为12-16层?

16层以上为高层住宅

房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

四、房屋建筑结构分类标准

类 型 内 容

编号 名称

1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的

6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

五、房地产专业名词

1、常用名词

◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；

◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

◆毛坯房是指没有装修的房。

◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。

◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

（3）房屋买卖；

（4）房屋赠予。

2、房子的种类

◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。

六、房地产面积的测算

1、 计算全部建筑面积有哪些？

1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4） 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

5） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14） 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2） 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2） 检修、消防等室外爬梯。

3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。

5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

买房必需的房屋产权知识 你要的都在这里了

买房为什么要查验房屋产权呢？因为产权代表着房主对房屋的各项权利，无论是出让转卖还是赠与他人，都要先取得房屋的产权证。

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金获得土地使用权。

房屋产权性质划分

按照房屋产权性质的划分主要区别是土地的由来，主要可分为私产平房、已购公房、经济适用房、商品房等类型。另外，根据国家住房相关政策的规定，房屋按产权性质分为国有房产、集体所有房产、私有房产、联营企业房产、股份制企业房产、港、澳、台胞房产、涉外房产和其他房产8大类。

根据国家住房与城乡建设部和现行房产测绘的相关政策规定，房屋按产权性质总共分为八大类：

第一类：国有房产，即归国家所有的房产。具体又分三个细类：直管产、自管产、军产。直管产又分中央级公产、市级公产、区(县)级公产和拨用产。

第二类：集体所有房产，指城市集体所有制单位投资建造、购买的房产。

第三类：私有房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造、购买的房产。

第四类：联营企业房产，指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

第五类：股份制企业房产，指股份制企业投资建造、购买的房产。

第六类：港、澳、台胞房产。具体又分为合资产、合作产和独资产。

第七类：涉外房产，指中外合资经营企业、中外合作企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构投资建造合伙购买的房产，又分为中外合资、中外合作、外企产和外产。

第八类：其他产。凡不属于以上各类别的房产，都归在这一类。具体有四种：其他产、代管产、宗教产和社团产。

房屋产权所有人不同，可分为以下三类

商品房产权：按照商品房性质购买的房屋

经济适用住房产权：①按照经济适用住房性质购买的房屋;②按照回迁房性质购买的房屋;③部分通过集资建房性质购买的房屋

已购公房(房改房)产权：①按照房改政策购买的房屋(包括：成本价购买、标准价购买及标准价优惠产权购买);②部分通过集资建房性质购买的房屋

房屋产权性质不同所销售的对象也不同

由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的，所以在销售对象上没有什么限制，任何人都可以购买。

经济适用住房则不同，由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题，享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策，所以在销售对象方面，有一定的限制条件。首先本市城镇职工，其次是家庭年收入在6万元以下，第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。

由于集资建房也是为解决职工自身住房困难，在政府或单位的组织下，自愿建立的，不以赢利为目的建造的房屋，其土地是免交土地出让金的，所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。

而房改房是有一定的福利性质的，已购公有住房通常俗称房改房，是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。

房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

了解房屋产权性质有助于购房者在选房的时候知道什么样的房屋可以放心购买，什么样的房屋是不可以购买的，比如经适房、房改房这类政策性房源一般购房者是不可以购买的，涉外房产也是特定人员才有资格选购的。

要了解房屋产权状况，购房人要做到以下几步：

第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

产权证件是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。

身份证件是指身份证、工作证和户口簿。

资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。

其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是：

查验产权记录。

1)原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；

(2)档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件副本；

(3)登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；

(4)成效价格，即该项交易的成效价；

(5)其他内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。

另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细新闻记者外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

查验房屋产权以下几点需注意

1、有房屋未必有产权，如单位自建、农村宅基地建房、社区配套用房、违建房等。

2、产权是否登记，如预售房、抵押商品房未登记等。

3、产权是否完整，如已抵押未解除、公房不符合上市出售条件。

（以上回答发布于2015-11-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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